Comprando uma casa hipotecada? Aqui está o que esperar.

  Quando comecei a procurar uma casa em Long Island com um orçamento de US $ 280.000 há três anos, encontrar quase uma casa unifamiliar que não estivesse à beira do colapso parecia quase impossível. Como muitos compradores em potencial, as listagens de execuções hipotecárias a preços mais baixos são exibidas durante minhas pesquisas, mas muitas são compras apenas em dinheiro, pois estão em uma condição muito ruim para serem hipotecadas. No entanto, enquanto vasculhava as listagens todos os dias e procurava minha caçada, descobri que havia algumas que eram elegíveis para financiamento convencional. Então comecei a enviar ofertas para aquelas que pareciam estar em boas condições (aquelas que tinham todas as janelas, portas, paredes internas e pisos intactos). Depois de muitas rejeições, finalmente fiz uma oferta que foi aceita e comprei uma casa executada através do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) no ano passado. Não me arrependo de comprar minha casa, mas não pretendo comprar outra dessa maneira. Cada passo (e havia muitos!) Estava cheio de problemas. Aqui estão algumas das lições que aprendi ao longo do caminho: Prós e contras de comprar uma casa hipotecada A compra de uma execução duma hipoteca tem seus benefícios; ou seja, que geralmente é mais barato do que comprar uma casa da maneira convencional. Em uma execução hipotecária, você está comprando do credor hipotecário do proprietário anterior porque o proprietário não pagou o empréstimo. A razão pela qual uma execução duma hipoteca é mais acessível é que, embora um proprietário deseje obter o máximo de lucro possível, o banco deseja recuperar o restante da hipoteca e quaisquer custos de manutenção. O menor custo de entrada torna as casas executadas com hipotecas atraentes para nadadeiras e investidores, que estão cada vez mais comprando uma grande parte das residências com preços mais baixos. Os investidores compraram uma em cada cinco casas com preços no terço mais baixo do mercado em 2018, de acordo com uma análise da CoreLogic. Esses investidores costumam fazer ofertas em dinheiro, o que dificulta a concorrência de um comprador como eu. Perdi muitas propriedades com lances em dinheiro. Outra consideração é a condição da casa, que provavelmente está vazia há meses e, às vezes, anos. Isso pode levar a estourar tubos, infestações por pragas e outros problemas. Minha casa estava com todos os disjuntores do painel elétrico, impossibilitando ver o que funcionou e o que não funcionou durante nossa inspeção. Como comprador, você deve avaliar o que pode consertar e o que não pode. O que são casas HUD? A execução duma hipoteca é uma casa que foi recuperada por um credor depois que o proprietário não efetuou os pagamentos. Para uma casa que foi comprada com um empréstimo apoiado pela Federal Housing Administration (FHA), o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) toma posse. Ainda é um encerramento, mas o HUD tem seus próprios requisitos e processo quando se trata de vender a propriedade. Uma das principais diferenças entre uma execução convencional e uma execução não autorizada de HUD é a linha do tempo: uma venda de imóvel normal é fechada dentro de dois a três meses, uma transação de HUD como a minha é necessária para fechar em apenas 45 dias. Dois dias após a aceitação da oferta, tive que adquirir um cheque certificado para o depósito; então, eu tinha menos de sete semanas para garantir um compromisso de hipoteca, uma inspeção (para a qual você precisará dos serviços públicos ligados, em seu nome, se quiser testá-los, qual PS você definitivamente faz), uma avaliação, o título pesquisa e apólice de seguro de um proprietário. Foram os 45 dias mais estressantes da minha vida! Uma vantagem é que o HUD dá preferência aos compradores que planejam ocupar as propriedades como eu, o que significa que os compradores têm uma vantagem sobre os investidores e nadadeiras. Há também o programa HUD Good Neighbor Next Door, que oferece uma redução de 50% no preço de casas vendidas a professores e equipes de emergência, com o objetivo de revitalizar as comunidades. Uma lista completa de casas HUD à venda em cada estado, incluindo as casas Good Neighbor Next Door, pode ser encontrada em HUDHomeStore.com. Pontos a considerar se você está pensando em comprar uma execução duma hipoteca Se ainda não o assustei, lembre-se de seis coisas ao seguir em frente com seus planos de compra de uma casa hipotecada: Conheça suas opções de hipoteca. A pesquisa de diferentes opções de financiamento no início ajudará você na hora de enviar ofertas. Além de comparar termos e taxas de diferentes credores, consulte empréstimos para reabilitação, caso a casa final precise de mais trabalho do que o planejado inicialmente. Jim Barry, presidente e consultor de hipotecas certificadas da Artisan Mortgage Company em Bay Shore, Nova York, aconselha os compradores a se encontrarem com vários credores desde o início para aprenderem o básico de cada empréstimo e escolherem o melhor para sua pré-qualificação inicial. Além disso, saiba que, mesmo que uma casa esteja em boas condições, pode não ser elegível para alguns tipos de financiamento. Por exemplo, se uma casa não possui aparelhos como fogão ou geladeira, não pode obter um empréstimo convencional. Da mesma forma, se enquanto uma casa estiver passando por uma execução duma hipoteca, ela é invernada (os tubos são drenados) ou os serviços são desligados, não será elegível para um empréstimo da FHA. Verifique se o advogado imobiliário está familiarizado com as execuções duma hipoteca. Não é hora de contratar um amigo que seja advogado. Mesmo se um advogado for aprovado pelo HUD, isso não significa que ele já tenha efetuado uma compra de encerramento antes. Pesquise advogados antes de chegar ao estágio de compras, para que você não fique brigando quando for necessário. Obtenha um inspetor residencial de alto nível. Um bom inspetor é obrigatório, especialmente para uma casa que esteja desocupada por qualquer período de tempo. Eu recomendo a contratação de um inspetor que seja um engenheiro estrutural, pois eles devem ser capazes de detectar problemas de fundação, danos às vigas de suporte e outros problemas importantes. Verifique também as avaliações do seu inspetor de clientes anteriores. (Eu estava tão focado na parte do engenheiro estrutural, que não me incomodei em verificar as análises on-line e meu inspetor não sofreu danos significativos.) Participe da sua inspeção residencial. E traga algumas lanternas quando o fizer. (Mesmo que você consiga ligar a energia antes da inspeção, isso não significa que as luzes funcionem.) Faça perguntas e faça anotações enquanto o inspetor passa pela sua casa. Salve, salve, salve! Quando se trata de finanças, muitos compradores se concentram nos adiantamentos e nos custos de fechamento, mas poucas pessoas pensam no aquecedor de água que parecia bom durante a inspeção, mas acabou tendo um vazamento ou na geladeira que não consegue manter a calma. Sempre verifique se você tem algumas economias que sobraram para cobrir soluços inesperados, especialmente em uma casa fechada, com um passado incerto. Planeje assumir um projeto de cada vez. Uma casa que foi negligenciada, como muitas execuções hipotecárias, terá problemas. Embora possa ser tentador começar a lidar com tudo de uma vez, concentre-se nos itens mais urgentes primeiro.
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